编者按：

商业地产属于重资产模式，早期资金投入大，回报周期长。

对于央企来说，有着强大的护城河与金融通道；然而，对于民资企业，玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力，以及持续的创新能力。

为此，凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理，推出“民资商业样本观察”，从不同角度和维度，剖析民资商业样本的秘密。

往期报道：

合生创展：“航母”失速｜民资商业样本观察①

万达商业：独孤求败｜民资商业样本观察②

SOHO中国：潘石屹不玩了｜民资商业样本观察③

金科股份：福祸难料｜民资商业样本观察④

当旭辉“拥抱”商业｜民资商业样本观察⑤

王健林和孙宏斌都还记得，两年前，觥筹交错间，李思廉花199亿从万达手中买下77家万达酒店的得意神情。

出来混的总要还的，占的便宜都得还回去。

这场世纪交易之后，被称作地产界华南五虎之首的富力，在今年陷入了质量差、负债高的舆论旋涡。在经历了2008年商业地产过度扩张、2014年错失一线城市红利之后，“鲸吞”万达酒店后的富力又开始“病变”。

图/ 富力在香港联交所上市 来源/ 网络

那场看似“便宜”的6折交易，让富力第三次陷入危急时刻。

在豪华酒店赛道实现弯道超车的富力，并没有过多在购物商场方面发展。自2008年迎来首个购物商场——北京富力广场开业至今，富力进军购物商场已经踏入第12个年头。

前瞻产业研究院数据显示，12年间，中国线下购物中心数量已从1936家飞升至5716家。线下零售市场足够大，但是竞争来得比市场增长还快，不以商业为核心的富力似乎有些力不从心。

截至2019年年中，富力商业在北京、天津、太原、成都、重庆、广州等核心城市拥有在营商场项目10个，运营中的商场面积76万平米。反观酒店，目前富力拥有运营中酒店达90间，总建筑面积达395.22万平方米。二者差距甚大。

以持有酒店、写字楼等投资物业组合获得持续稳定的收益及现金流，降低业务单一性所带来的经营风险，抵御宏观调控对房地产行业的冲击，一直都是富力有别于其他地产企业的发展策略。

但战略选择上摇摆不定的富力，在住宅市场和商业地产的行业竞争中逐渐掉队。

三次转折

富力从广州旧改起家，江湖人称“每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳”。2005年是富力地产最为风光的一年，富力赴港上市，成为彼时在香港H股上市募资最多的国内民企。

那时候，李思廉和王石在博鳌打赌，王石说你最好别做商业地产，不然可能会有麻烦，李思廉夸下海口，“不用你操心”。

在北京、天津、成都、重庆等地，富力拿下大量商业地块，试图在全国复制自己在珠江新城的荣耀。一边开发购物中心和写字楼，一边大举进军酒店业。

大跃进般拿地和押宝商用物业，导致富力资金链危机频频，净负债率大幅上升。2007 年，净负债率由 64%上升至126%，此后净负债率居高不下。好在当年四万亿活水的刺激下，房地产业成了经济灵药，顺水推舟的富力逃过一劫。

2013年，富力开始二轮扩张，在别家主攻一线城市的时候，它选择进军二三线城市，在别人疯狂拿地之时它采取了保守的拿地策略。

根据CRIC研究中心的统计数据，富力地产2014年开始转换方式，减少一二线城市拿地，主攻省会及三四线城市。与2013年相比，富力地产在一线城市可售面积占比减少了4个百分点至12.1%；三四线城市占比却继续上升2个百分点至31.6%。

令李思廉万万没想到的是，在自己看来是稳妥之举的拿地路线，却在后来将富力甩出一线地产公司的行列。

从富力地产历年销售情况来看，销售金额总体保持平稳增长，销售排名一直处于行业前20，但呈下滑趋势，2017年排名跌破20位，位列23位。2017年富力地产销售金额818亿元，排名全国房企23位，仅为碧桂园销售金额的1/7，为恒大销售金额的1/6。

2017年，富力又斥巨资收购万达旗下酒店，又与其2016年提出千亿目标背道而驰。2019半年报显示，酒店营运亏损额为4.2亿元，去年同期亏损额为1.84亿，同比上涨128%。

食之无味

对于购物商场业务，富力地产本来就没对其产生什么兴趣。

某地产财经人士告诉奇点君，由于我国租金回报率偏低，开发商融资环境不佳导致资金链紧张，商业地产项目运作和经营管理都处于起步阶段，国内商业地产企业中仅有少部分企业营业收入来源以物业租赁和经营为主，如恒隆和中国国贸，大部分企业的主要营业收入来源仍为物业销售。

资本都是逐利的，富力也不例外。

2008年开启第一座购物中心，十年后，富力集团才进一步加码布局商业，成立集团商业运营管理公司管理旗下自持商业物业，如城市综合体、购物中心、社区商业、办公物业、专业市场、物流地产等。

截至2019年中，富力旗下才落成、营运或开业筹备了23个集写字楼、商场、酒店、住宅、公寓于一身的城市综合体，总建筑面积超880万平方米。旗下在营商场10个，散布在北京、广州、天津等各大城市，在建及规划中商场近20个，还打造了两条各具特色的产品线：“富力广场”系列与“富力星光”系列：

●“富力广场”系列是城市级综合体，位于城市核心商区或城市新兴区域核心地段；

● “富力星光”系列产品则是社区型综合体，位于住宅密集区。

富力实行“住宅为主、商业为辅，多元化经营”的投资策略，除了运营还算成功的北京富力广场外，富力商业失败的案例比比皆是，如成都富力天汇项目，该项目处在成都CBD中心，地段也十分优越，富力地产两次斥巨资对其进行整体改造升级，但是效果并不十分理想，项目至今都不温不火。

图/ 北京富力广场　来源/ 网络

另外，北京富力广场在2008年开业之初，也面临定位不准、招商不力的难题，经过多次调改后，项目才逐渐“活”起来。

上述人士认为，富力商业并未形成自己的体系或标准来推进战略实施路径，富力地产资金周转效率低。开发项目除了住宅外，涉及旅游地产、星级酒店、超甲级写字楼等，个性化要求较高，但未有成功的标准化经验。

行业瞬息万变，对于开发商来说晚一年转型，都可能会面临掉队、淘汰的风险。

2016年，“轻商业重酒店”的富力开启了与万达的合作。12月19日，富力地产和万达商业在北京签订战略合作协议。从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。

在协议中，富力地产负责项目主要投资、建设；万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌。2017年，双方首批合作的5个项目分布一二线城市。

弃之可惜

虽然2019年全国购物中心数量仍在激增，但前瞻产业研究院的数据显示，从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.34%，增速扩大3.97个百分点。

2019年中报显示，富力地产上半年营业额为350.53亿元，同比增长2.83%。分业务板块来看，上半年富力地产物业发展板块实现营业额299.75亿元，占集团营业额的85.51%，同比增长2.28%。酒店运营板块营业额为33.42亿元，同比增幅仅0.42%。物业投资板块营业额为5.66亿元，同比增长8.18%。

总体来看，富力商业物业投资板块营业额才达到百强企业经营性物业租金收入均值的一半，远远算不上商业地产购物中心领域的头部企业。

图/ 成都富力广场 来源/ 网络 优淘网总裁、资深地产人士薛建雄告诉奇点君，目前转型商业地产是房企的大势所趋，越早做越有优势。“现阶段每月都会有新的购物中心开业，购物中心的租金、商业模式和业内的大多数企业差不多，目前整个行业都在这么做。” 在业绩差强人意、债务压力未减的情况下，负重缓行的富力哪有闲钱发展购物商场。 截止9月底，富力货币资金304.22亿元，流动资产3125.82亿；另一方面，富力地产负债总额约为3428.40亿元，比2018年末2963.23亿元增加约16%。

公司短期流动压力有所缓和，短期借款约为132.57亿元，较2018年末下降约3.86%，而长期借款则由2018年末的751.41亿元增长至今年9月末的848.30亿元，增幅约为12.89%。

有业内人士表示，虽然富力商业制定了雄心勃勃的商业计划，不过，由于宏观大环境变化，富力地产此时加速投资商业地产的风险不言而喻。

在住宅地产无法造血支撑商业项目投入和培育的当下，无法猜测富力商业是否会对既有的迷失局面感到失落。

奇点商业地产原创

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