“广州楼盘降价”这几个字,最近常常在黄教授面前刷屏。 位于朱村地铁口的科慧花园,从2万+降价到了17888; 位于新塘优质地段的品秀星图,也被媒体曝出从2.8万/平将到1.8万/平,直降一万。
黄教授与业内人士沟通了解到,目前增城板块各个项目普遍价格都比以往下降2000左右,主要是由于业绩没达标,资金紧张。 但即使是如此诚意满满的降价,入手的购房者依旧不多。 毕竟大部分人都买涨不买跌。 东莞的水乡片区,距离广州的增城和黄埔,仅隔着一条东江。
东江北边的广州增城,不限购; 而东江南边的东莞水乡片区,反而限购。 北边的广州降价了,东莞还好吗?
黄教授到水乡片区的几个热门一手楼盘溜达了一遍,结果居然是......
华阳湖1号:
没拿到预售证就已开卖
华阳湖1号是由金地、龙湖、卓越、龙光四家巨头房企共同开发的项目,位于华阳湖西北侧。 其周边环境,用“水乡”的“乡”来形容毫不过分。 来看看行车记录仪记录的画面。
距离项目5分钟车程内的地方,左右两侧的道路要么是香蕉林,要么是村屋,要么是厂房。 项目周边的商业生活配套,请参考下图。
项目在售户型仅有两种,96平的三房两厅两卫以及116平的四室两厅两卫。
目前已经取得预售证的是1栋,但货量所剩无几。 不少销售在主力推属于楼王单位的5栋。 销售称,购房者可以先缴纳2万元的“定制金(音译)”,来选取5栋的房号。 但由于暂未获得预售证,因此无法签合同。 销售估计签约时间为10月中下旬。 目前现场仅有两个98折的折扣,折后售价则在1.64万/平方米。
销售称,国庆或许还有一些现场优惠,但是价格还是比较坚挺,不会有太多优惠。
碧桂园铜雀台:
双合同也人气满满
行车经过一段施工道路,来到碧桂园铜雀台。
此时是中午时分,但现场的购房者人数并不少。
目前项目在售的是一期的6号楼和8号楼,以及二期的5号楼。二期的5号楼中,挑选出了一些天地楼层作为特价单位, 单价从1.58万/平到1.66万/平不等。
下图则是现场销售给黄教授算的一套一期的6号楼的正价房源,单价则超过1.9万/平。
3千/平的差价,差在哪里呢? 黄教授实地考察发现,5号楼距离露天运营的佛莞城轨相当近。 下图是黄教授站在5号楼附近拍摄的城轨轨道。
从照片就可以目测出,直线距离或不到500米。 而且,细心的读者或许已经发现,上述的一期6号楼的单位计价表中,是由163万的毛坯房款和26.5万的装修款构成。据了解,由于项目售价高于备案价,因此实行双合同。 其中的26.5万元,则作为装修款进行支付,且可以装修贷的形式,分10年进行月供。
时代香海彼岸:
“偷跑”卖房+内部转名齐现
时代香海彼岸位于道滘镇,距离东莞市城区较近。
目前在售的是二期的1-5栋,单价1.8-1.9万/平。 现场销售称,目前二期的1-5栋仅剩下大约7套尾货,销售相当火爆。 但黄教授在现场公示信息上查看发现,目前该项目二期获得预售证的,仅有4、5栋。
销售介绍,下图为项目二期开盘后不久的项目销售情况,红色覆盖区域均为已售单元。
也就是说,二期的1、2、3栋,均是未取得预售证先行销售。现场销售称,预计这三栋将在今年12月获得预售证。购房者目前可以进行内部认购,认购后,需要支付房款的1.5成房款作为首付,随后进行“草签”;剩余的首付,则需要在11月底前全部付清,即使那个时候,项目还没拿到预售证。
时代香江彼岸为三旧改造项目,因此有不少的房源由三旧改造涉及的村民按较低的协议价进行认购。认购后,村民可以委托项目销售中心进行内部转名。 如下图的3栋1101、1401以及2栋1001,均为内部转名单元。
购房者若购买这种内部转名单元,除了需要按照村民协议价支付房款外,还需要支付一笔“差价”,这笔差价,村民出价由12-18万不等(下图的最右侧一列数字)。补上差价后,整体购房单价大约比正常市场价低数百-1000元/平。
在项目目前可选单元所剩无几的情况下,也有购房者选择购买这种房屋。
和广州动辄数千元的降价幅度,东莞的市场可谓坚挺。 水乡片区已经属于东莞的非热门地段,依旧存在双合同、未取得预售证“抢跑”的情况,并且去化情况还不错。 在此,也要给各位购房者一个温馨提示,双合同购房、购买内部转名房以及购买未获得预售证的房源,都是购房法律纠纷的高发地带,购买需谨慎。
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